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广州土拍丨华润置地梅开四度,越秀地产再夺花都
分类:房产

广州

广州95.6亿土拍凉意 万科碧桂园快速落锤与越秀美的抢入外围来自观点地产新媒体的原创专栏

今日上午10时,广州市土地市场公开拍卖了2宗宅地,分别为花都区凤凰路地块一和白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,成交原则则均采取“限地价 竞自持 摇号”的方式确定竞得人。最终越秀地产以29.32亿底价竞得花都区凤凰路地块一,华润置地则以7.40亿竞得白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,溢价率5.72%。

受“有形的手”调控,这场拍卖自然难以重演以往的盛况,但就结果而言仍不乏惊喜。

表:成交速递

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观点地产网 晚秋时节,清晨和傍晚萧瑟的凉风告诉人们一个讯息——天气要转凉了。事实上,广州土拍跟目前的天气状况差不多,其正处于一个降温的阶段。

继2017年10月,越秀地产以“231000万元 7200平米配建”斩获花都区凤凰路一期用地后,今日再以293158万元的底价拿下花都区凤凰路地块一,但折合成交楼面价相比于去年有所下降。华润置地则继续扩充广州区域土地储备,继4月拿下荔城街三联村83001204A18082地块、上月夺取花都区凤凰路地块二和增城区中新镇三迳村83103241A18029地块后,今日再次以73971万元拿下白云区嘉禾街新科村琴星小学地块。

10月30日,广州迎来5宗地出让,地块分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区,总起拍价达到88.7亿元,均采取“限地价+竞自持或竞配建+摇号”的网上挂牌方式出让。

供地要点分析

受“有形的手”调控,这场拍卖自然难以重演以往的盛况,但就结果而言仍不乏惊喜。

花都区凤凰路周边于2017年10月曾供地3宗,分别为花都区凤凰路地块一期、二期、三期用地,但仅一期用地被越秀地产以“231000万元 7200平米配建”斩获,折合楼面价则高达17115元/平米。二期与三期用地则出让波折较大,2宗地曾于2017年11月被中止出让,经过调整后的二期用地于2018年2月出让过程中被延拍,但3月又被中止出让,7月初开拍的花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块也经历了流拍,但上个月再次经过调整的花都区凤凰路地块二(地块B正是原三期B地块(居住用地))最终成功出让,由华润置地以259518万元底价拿下,剔除政府回购部分的成交折合楼面价为16900元/平米。

观点地产新媒体了解,最终土拍收官95.6亿元,总竞配建面积8100平方米。老牌房企碧桂园、万科、越秀、时代落子,新面孔美的地产抢下南沙东涌镇宅地实现首入广州。

花都凤凰路地块二类似,在本次凤凰路地块一的出让过程中,政府也将按3500元/平米的价格回购14000平米住房,折合楼面价为16900元/平米,与地块二相同;若不算政府回购,楼面价则为15884元/平米,相较于上月成交的地块二略有下降。

万科夺定价地 碧桂园迅速落锤

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10月30日土拍分为上下午两场,最先出让的是黄埔区一宗宅地和番禺区一宗商住地。

白云区嘉禾街新科村琴星小学地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边以产业园为主,近5年无公开出让宅地记录,也为中心区2018年挂牌的首宗可供销售商住用地,属于全新住宅片区。该地块起拍楼面地价为2.3万元/平米,与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平,同属于白云区最高起拍楼面价。

其中,黄埔长岭居YH-A3-2地块是一宗定价地,即出让起始价同时为最高限价。但若追查历史可发现,广州出现类似限价的土地也不是新鲜事。

重点地块分析

2012年12月27日,广州首次举行固定地价卖地会,所拍地块位于白云新城,宗地面积11.38万平方米,容积率仅1.01,设至少5万平方米建设用地用于保障房。在如此高门槛下,拍卖现场直接“零举牌”,珠江实业11.5亿远落子。

花都区凤凰路地块一配套情况

如今黄埔长岭居宅地同样迅速成交,万科最终以总价9.32亿元将其收入囊中,楼面价1.9万元/平方米,另须自持15%面积。

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资料显示,该地块虽定为二类居住用地,但包含中小学用地;总面积8.8万平方米中,实际可用于建设住宅的面积仅2.45万平方米。另外,地块企业自持部分作为租赁住房,不得对外销售。

区位交通:地块位于花都区府板块花都湖东南侧,与上个月出让的地块二相邻(左侧),距离广州珠江新城1小时车程,到东莞、佛山、深圳均在2小时半径内,已融入珠三角2小时生活圈。距离9号线清布站约1公里。地块靠近邝村东路和凤凰南路等路道和京广线,附近公共交通还包括国光厂、合和新城、花都湖(东门)总站和城东停车城总站等多条公交线路。由于临近花都湖和花都湖公园等自然景观,该地块区位交通相对较为优越。

方圆资本首席市场分析师邓浩志对观点地产新媒体表示,这宗地楼面价虽只拍到1.9万,但有15%自持面积,所以实际成本肯定是过2万。而地块周边目前在售项目,价格大多在2.5万/平左右。

生活配套:地块周边3公里内教育,医疗,生活配套十分齐全,尤其是教育、医疗资源,拥有广大附中、黄冈中学、新华中学和秀全中学等多所省级重点配套,也拥有南方医科大学附属医院、花都区人民医院等优质医疗配套。休闲娱乐方面,拥有花都湖公园、花都花园、滨水长廊等公园场地,百花汇广场、家润福购物广场等购物场所。

按此计算,邓浩志预计,该项目盈亏平衡点会在3万以上,已超附近楼盘均价,如果房价不持续走高项目就会亏本。“万科愿意拿下这宗地块,说明它还是比较看好后市的。”

周边环境:地块周边项目目前几乎均突破2万大关,二手项目价格在2.0-2.4万元/㎡,例如云峰花园(2.2-2.4万元/平方米)、美林轩逸时光(2.0-2.2万元/平方米)、中房观湖国际(2.2-2.4万元/平方米);一手项目价格则在2.0-2.9万元/平方米,例如嘉都汇(2.6-2.8万元/平方米)、合和新城(2.0-2.2万元/平方米)、豪利花园(2.3-2.5万元/平方米)、森悦华庭(2.8-2.9万元/平方米)。

另据了解,半年前万科就曾在长岭居拿下土地,代价是12.22亿元和900平方米配建,加55%自持,楼面价1.99万元/平。相比之下,时隔半年相同区域再扩储,楼面价降了862元/平,自持比例下降40%。

当前地块周边3公里的在售住宅项目

紧随万科,碧桂园以总价33.18亿元竞得番禺大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块,折合楼面价1.63万元/平方米,并未达到最高限价45.6亿元。

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据了解,这宗地是番禺大石近5年内首宗出让土地,为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块。居住用地面积6.1万平方米,容积率≤3.2。

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