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单月暴涨3%!北京房租进入上涨通道,800万北漂租房
分类:房产

15日晚,我海南朋友连夜坐飞机赶到北京,将他在东直门东方银座的100一平米租金从1万每月,提高到1.3万每月。

2019年开春当大家欢欢喜喜从老家过完年返回深圳没几天后、房东又告诉你、你租的房子租金从这个月开始又要加钱了、心中这火热的情绪可是突然间从头冰冷到了脚、眼睛睁的大大的、一脸的不知所措、而焦虑情绪也开始在租房人群中蔓延,“压垮大部分年轻人只要四个字:押一付三”、“躲过了高房价,躲不过高房租”、“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”,相信这些话语瞬间会击中绝大多数在一线城市打拼的年轻人。

谈定租金合同,他长舒一口气跟我说,这套房贷款200万,每个月光月供就1.2万,以前就算租出去,每个月还要倒贴2000,多次想要卖出去,现在每个月净挣1000!

据了解,随着大批务工人员返程,深圳的租房市场还会进一步升温,租房最高峰将出现在元宵节以后、真的是躲不过的高房租、而造成这种现象的原因是多方面的、除了深圳人多地少之外、CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、节后租赁旺季的到来等是深圳房租上涨的重要原因、但房租大幅上涨主要还有三大真实的原因、可能是大部份人没有看到的。

日前各个媒体对于北京房租暴涨的消息是不绝于耳,根据我查询到的数据:2015年,北京租金水平是73.3元/月/平米。

我们认为,一是高房价下滞涨时代必然产生高房租的到来、二是短期的需求增加、新房供应紧缺、一线城市进入补库存阶段、深圳城市更新及旧城改造在全市铺开、可租售房源有限、另长租公寓的兴起、以及资本力量这三种因素共同的作用下推高了深圳的高租金。

到了2018年,北京租房人数已经达到常住人口的37%,根据2200万人口计算,预计将有800万北漂一族正在租房居住。

第一大原因,是滞涨时代的到来,房租必然会上涨。

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我们知道2017年上半年深圳的房价冲到了最高峰、近两年随道着深圳楼市持续调控,深圳房价虽然没有再大幅上涨、但连续两年保持在高位平稳运行、全市商品房住宅均价一直保持在55400元/平左右、一部分购买需求得不到满足,这部份人群进而转移到租赁市场。

而根据链家的数据,北京2018年5月份租金租赁房源单平米月租金为86.9元,6月份是89.5,7月达到了91.5元,单月租金涨幅高达3%!

图片 2图片发自简书App

而从2015年到2018年,三年的房租涨幅也不过是24%,年均涨幅也不过才8%,很明显2018年以来北京房租确实已经进入了快速上涨的通道了。

过去十年,我们曾经放了很多水,货币增速平均每年接近20%,而GDP的实际增速每年只有10%左右,而去年GDP的增速还不到7%、相当于货币每年贬值10% 以上。

其实这一切早有苗头!

所以过去十年,举债买房的人都挣钱了,因为债务在以每年10%以上的速度缩水,相当于资产每年增值10%。

自从2017年北京市公布将建立租售并举的房地产长效机制以来,我就参与了多个长租项目的研讨会,从集体建设租赁房到改造的长租公寓项目,每个项目的租金年均增速都不低于8%,而且每年递增。

值得庆幸的是,过去十年,发行的大量货币被高涨的房价所吸收,高房价相当于蓄水池,印出来的货币并不会传导到民生领域如日用品、粮食、蔬菜等价格。

原因主要有三个:

现在,最新的房地产政策是遏制房价上涨,则多印出来的货币就会向其它领域流动。在租房市场的表现是:房租上涨高房价向高房租传导,房租在补涨、而作为一线城市的深圳从2018年下半年开始,城市房租开始大幅度上涨、而2019年开年后又会再涨一波。

第一,是成本太高所致。

其次就是,需求增加、供应紧缺、深圳城市更新旧城改造带来的可出租房源急巨减少、拆迁、改造成本的增加,也开始传导到租金上。

政府虽然说是要建立租售并举的长效机制,但是由于缺乏资金,因此主要还是采用了引入市场机制的方式来进行。

可出租的存量房源减少,尤其2000元以内的低价刚需房供应量快速下降,市场需要强烈,促使租金上涨。随着深圳城市更新的加速推进,大量的农民房和老旧社区被拆迁改造,这些实际承当城市“廉租房”功能的物业,居住着大量深圳外来人口,它们被改造成高大上的小区。大部分租客由于工作或者生活的原因,选择就近居住,它们被迫向周边的地区迁移,造成一种从中心点往外推的“溢出效应”。周边的房源因为面临突然暴增的需求,造成“一房难求”,租金火箭般的加速上涨,尤其在旧改项目周边的房源,租金短期增幅更加明显。这种情况在上沙,田面,湖贝村都得到验证。当旧改项目回签入伙后,物业价值和租金提升,也意味着片区平均租金上涨。

让开发商和社会资本参与到租售并举的建设中,结果就是租金必然要上涨,不然成本背不过来,就目前的租金增速,回收成本还得需要20-30年。

最后一个就是长租公寓的兴起、以及资本力量的进入、短期内也间接推升了深圳的高房租、但随着更多长租公寓投入市场也会起到平衡稳定房租的作用。

所以很多人寄希望于集体建设用地或持有型长租房来降低租金,那是梦想而已。

近年来长租公寓的兴起,各大品牌公寓大规模跑马圈地,也是租金上升的助力。政府一直在推动租房市场的健康发展,发布了不少利于行业的政策。房地产,地产中介,酒店系,互联网各大玩家涌入长租行业。承租端的火爆需求,变现助推租金上涨。很多公寓管理公司,为了完成房源任务,不得不高价获取房源,而高成本压力之下不得不转嫁给终端租客。长租公寓对外的租金比周边同类型房子高出20-30%的价格,普遍把大房子改成小单间,二房改成三房甚至四房,总价低单价高,颇受年轻租客的喜欢。在深圳以自如、万科、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,借助资本的力量扩大规模,以高于市场正常价格的20%左右在争抢房源,人为抬高收房价格,重新装修后推向市场,也间接推高了房租,当然了资本力量进入长租公寓要用另一种眼光来看待、主要是整合了资源为大家提供更加优质的租房市场、政府部门也看到了这当中存在的问题、严控住房和产业用房租金过快上涨。

第二,对市场相对有信心。

1月18日,深圳市市长陈如桂表示,要举全市之力推进粤港澳大湾区建设,增强核心引擎功能。同时他也强调,要坚持“房住不炒”的定位,以更多的经济手段构建房地产市场健康发展长效机制,推进住宅政策性金融机构改革试点。加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度。完善住房租赁监管服务平台功能,出台专门政策严控住房和产业用房租金过快上涨。建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

一个来自于北京对违规建筑的大规模整改,导致出租供应明显下降,另外一个就是限购及高房价的挤出效应,越来越多的新北京人只能选择租房。

特别应该指出的是18年底的个人房租减税政策的出台、将会有利于租房市场长期的健康发展、所以长期来看、未来会有更多的产业资本进入长租公寓、从而促进此行业产生大的规模效应、对深圳租房市场长远健康的发展起到促进作用。

从2015年到2018年,北京租房市场规模至少翻了一倍,租房人数从400万上涨到了800万,预计到2020年,租房人数将会达到1000万。

综上所述、深圳在2016年以前,房租涨幅与房价涨幅高度相关,房价涨幅领先房租3-6个月左右。但自2016年以后,房价和房租涨幅就不同步了,房价涨幅远远领先于房租。

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这主要是因为楼市金融属性与商品属性的背离,买房与租房的区别在于,买房的金融属性远远大于商品属性,房子被视为资产而非商品。租房则完全没有金融属性,其价格完全反映房子作为一个居住载体的商品价值。

第三,租房金融化是一个必然方向。很多人以为只有买房才能贷款,其实未来租房也将可以贷款,租房加杠杆成为一种趋势。

房价与房租的背离是一个短期现象,从长期看,是要保持一致的。这也是开年后深圳租房市场涨声一片的根本原因、所以还是让我们努力挣钱吧、争取早日实现在深圳买上属于自个的房子、不用在看房东脸色、真正拥有属于自已的空间。

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其实早在2017年11月,建行就已经开始试水租房贷款业务。

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