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博鳌视点|朱海斌:临近一线城市的三四线城市将是
分类:房产

8月3日,在博鳌房地产论坛上午第一场主题讨论会上,围绕“展望:金融、货币与地产政策组合”这个主题,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌做出判断,在一线城市附近的很多三四线城市,可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

未来房价到底是涨是跌,崩盘风险是否临近?摩根大通中国首席经济学家朱海斌5月27日抛出观点称,全盘来看,预计全国房价将会温和下降2%,这是有记录以来房价首次下跌。但不同城市的情况会不一样。

朱海斌表示,从整个房地产行业来看,未来城镇化仍然有一定的增量空间,目前我们的城镇化率接近60%,从60%到70%大概还有5到10年的成长期。未来将更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动,这是在未来5年更需要关注的一个主题。

具体来看,朱海斌团队预计,在一线城市,房价仍将保持强劲,或还可上涨5%;在供应较少的二线城市,预计房价仍将持平,而在那些供应严重过剩的城市,价格可能会下降10%;摩根大通对三线城市保持谨慎,价格降幅或为5%,但仍小于供应过剩的二线城市,原因是三线城市的房价相对较低,价格敏感度也较低。

从中国的楼市结构来看,大家的注意力可能往往会更多关注于北上广深这些一线城市,但是从市场的安排来讲,中国的一线城市在市场主体里占的规模才不到10%,更多的市场在二线城市和三四线城市。

总体而言,“房价仅会出现适度调整”,朱海斌说。

朱海斌坦言,在二三四线城市里头,在2017年以后恰恰是支持这一轮房地产超预期表现的一个主体的力量。尤其是在最近的一年多,无论是各个城市的库存面,从基本面来讲,跟2013年到2015年有了非常明显的改变,房地产库存量出现了非常大的下滑。

从背景来看,当前房地产市场是个什么走势?朱海斌通过研究发现,中国的房地产市场已经到达拐点。

未来支持新一轮房地产需求的,不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市,更多的是在新型的城市化,在城市群的集聚,尤其是在一线城市附近的很多三四线城市,它可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

在2013年走出强劲表现后,房地产市场在2014年的开局低迷。今年前4个月内,住宅销售面积同比下降8.6%(2013年为同比增长17.5%),销售额同比下降9.9%(2013年为同比增长26.6%),新房开工同比下降24.5%(2013年为同比增长11.6%)。10大城市住宅库存去化周期已经从今年初的10个月增长至4月份的17.7个月。同时,房价上涨势头已经降温。根据搜房网消息,未经季节调整的房价环比涨幅已经降至0.1%(3月份为0.38%),100个城市内房价较上个月下跌的数量已经从3月份的37个增加到45个。两个数字都是2012年6月以来的最低水平。

房地产市场为什么会从强走弱,以至于朱海斌预期全国房价温和下降2%?他表示,房地产市场的转变在很大程度上可以归因于供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩。中国从1998年开始住房改革,引入了商品房市场。直到2011年,市场基本上都处于供应不足状态,由此导致房价不断上涨。但是,在2011年,这种形势发生了转变,原因是房地产投资加速,新房开工量在2010年首次突破10亿平方米关口后于2013年达到14.6亿平方米。以在建住宅总面积除以住宅年销量计算的住房供应指标上升到4以上,这意味着将需要花费4年以上的时间才能销售掉目前在建的所有住宅,远远高于3.4年的历史平均水平。

在这个过程中,政策反应是需要观察的影响要素,而房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。央行近期要求主要商业银行确保它们的为首次购房者提供合理的房贷支持。在此之前,一些地方政府已经宣布了放松房地产紧缩的措施,南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准,铜陵为首次购房者提供财政补贴,扬州提供住房公积金支持。

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