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长租公寓生意经:先赔钱抢占市场 再通过涨价盈
分类:房产

7月中旬,在市里还有套房子的陈先生(化名),将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城上面,打算出租。

严查下仍抬价抢房 机构收房隐现盈利逻辑

而接下来的“中介抢房大战”,令陈先生更是哭笑不得。陈先生向华夏时报记者表示,预期价格在7500元每月,而在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价之后,每月成功涨价3300元,达到10800元每月,房租每年涨2%。陈先生向华夏时报记者表示,蛋壳公寓的中介当时说,不管自如出多少,都多加300元。

在资本助推下,长租公寓机构不惜亏本占有市场规模,然后通过涨价以达到盈利目的

租金在多轮抬价后增加3300元

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在网上几乎很少看到房东自爆中介抬价事件,而房东陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发的这条帖子,引起了热议。

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8月1日,陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发表了一篇帖子,截止8月6日,共得到了532个回复。其内容原文如下:

上述表格来源:新京报记者整理

“自家房子要出租,在天通苑,120平三居,心理预期是7500很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500给11个月,蛋壳给加价到9000,自如报价提高到9500,蛋壳急了,说总比自如高300,最后几轮过后蛋壳给到10800每月,给11个月……”

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记者联系上陈先生,其对记者表示,自己年轻时候也是租房,觉得年轻人很不容易,所以想把这件事情曝光出来。

多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

而在该帖子的几百条回复中,记者发现,不少网友又相同的经历。

“一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

网名叫做解答的网友,在8月3日回复道:我家周围,正常7500到7800一个月,中介现在9500×11个月大规模收。网名叫做Leonardo的网友,在8月2日回复道:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。

近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板”。

……

抬价不止

在接受记者采访中,陈先生道出了另一个隐情。蛋壳公寓中介对他说过,他们融了一笔钱可以高价代理和运营租房,已经掌握的多少套房源数据,以后可以拿着这些数据再去讲故事融资,上市……

压低报价 再加价直至触及“天花板”

装好后可多租65%租金

在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

刚刚以8000元/月租金成交了东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,中天置地中介李先生显得有点开心,在记者以租房者的身份与李先生交谈时,李先生十分热情。

在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况,以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

同时,在记者将陈先生的经历与中介李先生说明时,李先生表示,多家抬价抢房是很正常的事情。

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

李先生向记者表示,刚成交的这套房子,正是同链家、润邦一起和房东谈的。房东出6500元,链家给出了7500元,最后,自己以8000元,和房东签了三年。最终成交价比房东的出价高出23%。

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

在之后的对话中,记者了解到,李先生刚成交的这一套简装房,李先生可分得利润的百分之十。

12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公寓运营商等待租客的时间)。

除去第一年装修、家居的费用,头年分红在1万左右,未来两年收入更多。从装修到入住,李先生表示,十天之内便可完成,然后即可挂在平台上面,供租房者选择。由于面积足够,李先生打算给每个房间再建一个独立卫生间,装修完之后,按3300元每月租出去,将会十分抢手。按装修后的3300元每月的房租,该套房月收入达13200元每月,比成交价高出65%。同时,中介李先生告诉记者,在中介平台上发布的房源,每年还要给服务费,大概为一个月的房租。

5分钟后,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了,先给11800元/月的价格。”

多方因素导致租金上涨

当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付形式是押一个月付三个月,我们要打隔断再做出租。”

“近几个月房租价格不会低了,年前可能会降也不会降太多,”蛋壳公寓中介小张向记者表示,“现在是人多房少,拆迁的太多。”

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

某公寓负责人告诉记者,北京拆掉了很大一部分不合规的租房,对租赁市场越来越严格,房源少了很多。

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,北京对于违规房源查处比较多,房源相对减少,装修配置好的公寓,租金自然更高。另外,二手房交易开始活跃,也会带来房租的上涨。

8月23日上午,机构A收房员再次打电话询问房源,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有客户可以接受13000元/月的租金。

同时,对于出现租金上涨,房源紧张,合硕机构首席分析师郭毅向记者解释道,出现这种状况,一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了,租金上涨。另外,各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

对于集中式长租公寓运营方来说,租金价格的快速上涨又意味着什么,华夏时报记者采访了乐乎公寓CEO罗意,罗意针对此事表示,在这一轮北京房租上涨的过程中,分散式公寓竞争者之间肯定是有更加激烈的房源竞争。而竞争如此疯狂,罗意表示,可能是北京这一轮租金上涨,给了他们更多的想象空间。而对于集中式公寓来讲,今年的房源并不比往年紧张,但是受到拿房成本和品质提升的影响,乐乎今年出租的公寓价格平均上涨了10%左右。

通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

关于中介高抬租金争抢房源事件,华夏时报记者已经向蛋壳公寓公开联系渠道发出了采访函,询问不惜高价拿房的原因,但截至下午发稿,未收到对方回复。

目前在租赁市场,这一加价行为不断上演,房东自然愿意以更高的价格出租,而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的,这一过程显然推高了房租的上涨。

(受被采访者委托,以上名字均为化名)

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

抬价背后

规模为王 资本驱动

规模是企业生存的首要因素。为此,租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。

事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间,那么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

对于收房背后的逻辑,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题:“抬价是行业性的,但是,客观上确实推高了租金的价格”,高靖解释了抬价背后的规模扩张需求:“公寓类的企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的,公寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中,规模是企业生存、扩张以及扩大盈利空间的首要因素。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

另一方面,对租客而言,公寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时也会依据系统报价来进行调整。”

不仅如此,记者了解,在收房时,收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的,这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

一位要求匿名的业内人士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

值得关注的是,多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月,蛋壳公寓刚刚完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金领投,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资,领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构,成为中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

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