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三四线的房子买还是卖?这几句话你得听……
分类:房产

上周四平台发出推文《楼市逻辑已变,这是三四线最后的谢幕表演》,短短几个小时,后台留言数百条,大部分留言都很类似:

问:有些三四线城市房价为何会“有价无市”?

大渔老师,秦皇岛的房子紧临新建的万达广场,万达还没开业呢,是等待开业还是尽快卖呢?

环雄安的清苑如何,能买吗?

洛阳有套闲置十年的安居房,卖还是留着?

工作在北京,能否卖掉山东泰安的房子买入青岛或者济南?

请教大渔,涿州东仙坡校产房可以持有吗?

能否讲解一下烟台,几年前买了一套一直不涨,最近猛涨了一倍,现在要不要抛掉?

廊坊人,北京工作,老家两套房,都说三四线后市撑不住,要不要卖掉一套?

唐山,唐山,都不看好唐山,可房价好象还在涨,我是刚需,买还是不买?

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问题基本聚焦为一个点,就是:三四五线的房子现在还敢不敢入场?要不要尽快抛售?

感谢邀请:

首先第一点,感谢大家的信任,楼事不决问米北。

前一段时间很多朋友在讨论房价会不会下跌,到底是现在买房合适,还是等它跌了之后再买房合适?

第二点,米北不是神,大渔更不是,中国有六百多个市,一千六百多个县,很多地名连听都没听过,就让我判断是涨还是跌,那不是预测,是算命。

这段时间呢,我们又在讨论三四线城市的房价为何会“有价无市”。

楼市是个系统性的问题,既宏观又微观。对每个关心楼市未来的人来说,掌握方法论,比得到所谓的答案更重要。

今天关于三四线城市的房价,为什么会有“有价无市”这样的一个状态,说说我的观点,希望能够帮助到你。

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一,全国去库存,房价雨露均沾,三四线“有价”

最近的情况很复杂,钱放到哪儿似乎都不安全。

从2015年开始,一线城市房价开始上涨,直到2016年的10月份,二线城市的房价也开始上涨,到了2017年,三四线城市的房价也开始跟着上涨了。其实,这一波楼市的大涨,都是本轮全国去库存的一个结果。

楼市这个最大的储钱罐,好象也不是那么安全了。不是不安全了,是貌似不再继续膨胀了。

一线城市大涨,然后轮动到二线城市大涨,最后轮动到三四线城市大涨。给我们的感觉就是整体的房价都翻了一倍,以前三四线城市的房价只有几千块钱一个平方,现在好多三四线城市的房价已经达到了1万出头,甚至更高的价格。

以前呢,往里扔十块钱,过段时间就会惊喜地发现变成了十二块,十三块,十五块,年景好时还能变成二十块甚至二十五块。这么好的致富方法,大家当然集体往储蓄罐里扔钱。

正可谓是雨露均沾,你也涨,我也涨,我们大家一起涨。也正是因为如此三四线城市的房价,现在已经“有价”了。

但现在,这个储钱罐不灵了,不但不灵,里面的钱还有可能变少,自然令人心焦。

二,为什么三四线房价“有价无市”

那么,钱要取出来吗?还是换一个储钱罐?这是很多人面临的问题。

可以说,这几年下来三四线城市的房价,已经到达了一个很高的点。老百姓面对这样的房价,其实消费起来是特别困难的。我们都知道三四线城市的房价整体都翻了一倍,其最主要的原因还是基于三四线楼市的棚改。

躺赚的时代已经结束,我们面临的是更实际而艰巨的问题:如何保卫手里已增值的财富,不让它再次迅速贬值。

之前一段时间三四线城市的棚改都是货币化。也就是说棚改之后我会赔偿给你钱,老百姓手里有钱的,那么这个钱拿来干什么呢?存银行吗?现在大家的意思都是银行的利息太低了,那么怎么办买房,大家有钱了都会去买房。

楼市绚烂,然而烟花易冷。三四五线的房子跟着一二线也嗨了一波之后,严峻的流动性问题重新摆上了台面。

买了房子之后,老百姓手里都有房了,甚至是有了多套房,居住是没有什么问题了。但是手里的钱也花的差不多了,再也没有多余的钱拿出来再去买房了。

都说三四五线的房价是靠棚改和去库存撑起来的,不像一线和二线,有人口和基本面的支撑,房价更稳。

因为安置赔偿的钱已经拿去买房了,自己在三四线城市的一个收入又很低,普通家庭家里面积蓄都不多。老百姓也不可能把所有的积蓄拿出来全部去买房,所以目前的房价得不到一个支撑,即使涨到了一个高位,但是目前是处于一个有价格没有市场的状态。

因此,很多人说,这一波大涨之后,三四五线的房子不宜长持,要尽早置换。

另外还有一个最主要的原因,刚刚我们有说三四线楼市城市的房价上涨,其实很大程度都是棚改,赔款老百姓再拿去买房,这样的一个有效支撑。然而现在三四线城市楼市的棚改政策有了变动。现在棚改,三四线城市已经不赔偿钱了,现在变为实物分房。换句话说,以前三四线城市楼市的棚改他会赔给你一笔钱,你手里有钱了可以拿去买房子,但是现在变为实物分房,也就是说现在棚改之后,会赔给你对等的一套房子。

如何置换?一层层地往上置换,卖掉三四五线置换二线,卖掉二线置换一线,级别越高的城市房价越稳越安全。在这个逻辑推论的基础上,三四五线的房产是否真的该抛?

那么老百姓手里没钱了,拿什么去消费目前的高房价。所以整体来看目前的三四线城市,它的房价已经是处于一个有价无市的状态了,虽然我们看着价格很高,但实际上它在市场上的流动性是极其困难的,买房的人群也特别的少,因为三四线城市的房子基本上都不差房子。

这是很多目前手握三四五线非自住房产的人群最关心的问题。

一些高知家庭,或者体制内的一些家庭,他们都希望自己的子女能够去到大城市发展,而不是留在老家三四线这样的一些小城市。老百姓手里也没钱了,人口又在向外流动,那么它是没有一个能够支撑这样一个高房价的一个人群。

没有统一的答案。

有价无市也就不奇怪了。

比如说苏南的发达小县城和北方的四线小城市,如何比?

三,小结

末落的三线重工业城市和正在崛起的五线县级市,如何比?

总的来说,三四线城市它的房价已经翻了一倍,而三四线城市的老百姓他们的收入是很低的,而且那些体制内的家庭都希望他们的子女去到大城市发展。

中国楼市没有统一的答案,但我们可以梳理出来通用的逻辑。

那么现在总结为3点,我们就不难看出三四线城市的房子为什么有价无市了。

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第1点,棚改改为实物分房,没有赔偿钱了,老百姓手里没有钱了。

目前三四五线城市的房子,我的意见是,除了刚需之外,投资请停止买入;但如果已买,盲目抛售大可不必。

第2点,年轻人群都向大城市融入,去大城市发展,人口不断流出。

首先,三四五线的房子虽然普涨,但大部分涨幅不过50-80%,多的也不过翻了一倍,目前的价格大部分在七八千,少部分在一万多。

第3点,一两年的时间,三四线城市的房子已经翻了一倍,已经远远的超出了目前三四线城市人群的购买力。

贵不贵?和小城市的工资收入比起来自然是贵,可是和通货膨胀、收入增长和一二线房价比起来却不能算贵。

总的来说,目前三四线城市的房价已经处于有价无市,而且处于一个触顶的状态。个人建议除了自己自住的房子要留一两套外,其他多余的房子都可以出手了,把这样的一些钱换到大城市去买房子,比你在三四线城市靠谱的多。

三四五线小城这波上涨,有跟风因素,更多的原因则是洼地补涨。

毕竟大城市有不断的人口流入大城市,还在不断的发展。而且国家有政策,未来都是支持一线二线以及几个国家中心城市的发展,那么这样的一些大城市在未来才会有房地产市场,才会有房地产价值。

货币超发多年,人们的收入也一直在上涨,房价还长期停留在四五千元,这是不合理的价值倒挂,和一线的八到十万,二线的三到五万相比,难道小城市的房子真的就只值四五千元吗?

至于现在还在犹豫要不要买三四线城市房子的朋友,我的建议是如果你,不再回三四线城市居住,建议就不要在三四线城市买房子了。

所以三四五线这次上涨实质是房价纠偏和价值回归,但是,在上涨过程中,由于跟风和投机的因素,或多或少都会出现房价上涨过度。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!

不过,由于中国小城市绝大多数没有IP,缺少热点,除了个别如丹东、丽江、防城港这样自带IP和流量的城市,绝大部分并未进入投资客的法眼,小城市的投机炒作是有限的。

有些三四线城市房价为何有价无市?三四线城市的房价有价无市,原因是多方面的。

反而是像成都、西安、杭州、武汉、南京这一批二线网红城市,由于数量少,关注度高,又擅长自我营销,制造热点,成功煽动起了大部分投资客的热情,房价被轮番炒作,翻了一倍、两倍甚至三倍。

首先,“有些城市”是重点,这些城市应该指的是人口呈净流出、经济发展比较滞后的一些城市,由于房价经过2015年以后的快速上涨,价格一直处于高位,与当地居民收入已经脱节,存在很大的泡沫。那么,没有人口和经济支撑,购买力又严重不足,短期内出现有价无市就很正常了。

所以说,大潮褪去之后,哪里才是更危险的地方?到底是涨了80%的三线,还是翻了两到三倍的二线?

其次,为什么房价不涨不跌处于横盘,市场有价无市呢?这与地方稳定房价、稳定市场的楼市调控政策有很大关系。其实想大涨也不太可能,因为前期的存量房是通过透支购买力消化的,后续的购买力又跟不上,所以不是不想涨,是想涨也涨不了。而房价一旦出现大幅波动,地方就要出面护盘,比如限价、约谈开发商等等,如此就形成“涨不了、跌不了、不让跌”的有价无市局面。

历史已经证明,过度炒作之后,不管是一线还是强二线,再强再有价值的城市也撑不住房价无休止的疯涨,北京上海一年多来楼市大幅回调,和近期陷入“崩盘”热议的厦门,都充分证明了这一点。

第三、购房者历来都是买涨不买跌,房价上涨,购房者担心价格还会继续上涨,晚买了会吃亏,于是跟风抢购,贷款借钱也要买;而现在的市场处于平稳阶段,不是着急房子住的人,能等也就再等等了;而炒房客更需要一个流动性大的市场才能赚热钱,房子没人买、市场成交量下滑,他们也不敢轻易投资房产,房价自然就横盘了。

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