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恒大土地储备年增一倍扩张风险再现
分类:理财保险

摘要:在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。 1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,...

摘要:在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地...

  在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。

  在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地产(03333.HK)

  1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,第20—40名认购客户只能享有8.5折优惠,之后的优惠更少。

  事实上,去年初开始,内地发展商的发债热情就未曾减退过。据不完全统计,去年共有18家内地发展商在香港进行融资,集资总金额高达765亿港元,比2009年大幅增加104%。其中,有11家内地发展商都选择发行优先票据集资。

  恒大这种营销手段此前亦曾用过,但2011年开年即对营销策略做大幅度调整依然出乎大多数人预料。

  香港一位地产业分析师对本报记者表示,去年在银行信用收紧的情况下,发展商即使能从银行贷到资金,也不能用于购买土地,而发行债券则不受此控制。事实上,去年不少发展商也多次出手增加土地储备。估计今年发展商的发债集资活动会比去年少。

  1月10日晚,恒大在香港宣布新一轮融资计划,将在国际市场上发行以美元结算的人民币优先票据。促销、融资,新年伊始恒大似乎异常躁动。

  去年内地发展商集资以美元票据为主,而今年初发展商的选择则更多样化。比如,中骏置业发行的就是20亿元以人民币计价、美元结算的合成债券,成为首家发行此类债券的内地发展商。

  20亿美元融资

  合成债券

  截至1月13日下午发稿时,记者了解到有香港投行称,恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元。这是2010年香港开展人民币贸易结算以来最大规模的以人民币结算的相关融资。

  恒大董事局主席许家印曾在去年的一次记者会上表示,恒大总是能够未雨绸缪,在去年初就预见到宏观调控的力度将加大,因而提早发债融资。

  恒大在1月10日发布的公告中称,此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。恒大董事局主席许家印随后表示,此次融资的主要目的在于替代恒大的高息贷款用于改善恒大债务结构。

  从数据上看,恒大去年首先打出降价旗号之后,全年销售增长惊人,累计实现合约销售额504.2亿元,同比增长66.4%。10日,恒大宣布计划发行以美元结算的人民币优先票据,并于当天展开对亚洲和欧洲机构投资者的路演。许家印当天表示,基于市场对人民币升值的预期,市场对该类债券态度积极,相信目前是发债的好机会。许家印估计中央今年可能会加大楼市的调控力度,使市场发生大变化,因此在此时发债集资,可以使经营更加稳健。

  “恒大在国内银行的贷款多为项目贷款,虽然表面上有三年期限,但实际还款期限大多为半年。但新的人民币合成债券往往还款期限为五年。”接近恒大的相关人士对本报表示。如果恒大在资本市场获得超过120亿元人民币的长期债券融资,将大大改善债务结构。

  恒大去年两次发行优先票据的利率高达13%,许家印表示,此次计划发行以美元结算的人民币优先票据,相关的利率较低,恒大可借此把高息贷款换成低息贷款,同时也可以把短期借贷换成长期借贷。恒大将维持总负债比率在40%以下,利息偿付比率3.5倍以下的目标。

  同时,有房地产业内人士对本报透露,恒大此次发行的人民币合成债的利率将远远低于此前在境外发行的美元债券,此次恒大发行的合成债与境内人民币贷款利率接近。

  许家印透露,发债集资所得部分将用于偿还内地项目的银行贷款,部分会用作流动资金,特别是支付地价。数据显示,目前恒大尚未偿还的土地款约193亿元。

  2010年初,恒大曾发行过美元合成债券,但该类债券利息高达13%。

  作出同样选择的先行者是中骏置业。1月7日,中骏置业与德意志银行以及汇丰订立购买协议,成功发行20 亿元五年期的以美元结算的人民币债券,利率为10.5%,是首家成功发行合成型人民币债券的内地房地产公司。中骏置业发行的人民币债券获得8倍的超额认购。

  “很多公司都想做这个债券,因为资本市场希望持有人民币债券,对赌人民币升值,因此境外资本市场对相关人民币债券融资看好。”上述房地产业内人士对本报表示。

  至于与中骏同日公布发债的华南城则宣布,已与中银国际(亚洲)及瑞银签订认购协议,发行五年期2.5亿美元的优先票据,票面息率13.5%。华南城的认购金额超过5亿美元,有超过90 个机构投资者参与,大部分为亚洲投资者。

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